Pour les propriétaires de locaux professionnels, il est important d’apporter une attention toute particulière à la nature de l’activité autorisée dans le bail commercial signé avec le locataire. Il est en effet essentiel de préciser la destination des lieux, ce qui est notamment très utile pour faire valoir vos droits en cas de contentieux ou de changement d’activité, par exemple.
Exprimer la destination du local
La clause qui définit l’activité autorisée dans un bail commercial est l’une des plus importantes de ce type de contrat et les deux signataires doivent par conséquent y porter une attention toute particulière. En effet, il existe de nombreuses façons de rédiger cette clause, de l’autorisation de toute activité commerciale à la limitation à un seul secteur professionnel. Le type d’activité autorisée peut ainsi dépendre de la nature du bien immobilier, qui peut ne pas être adapté à certaines professions ou normes de sécurité, par exemple, mais aussi simplement du bon vouloir du propriétaire.
Tout au long de la durée du bail, le professionnel qui loue le bâtiment s’engage à respecter la ou les destination(s) prévue(s) par cette clause. Dans le cadre d’une clause « tout commerce », le locataire des lieux a la possibilité d’exercer l’activité ou les activités de son choix sans restriction. Il est également possible que certaines de ces activités autorisées par le bail commercial soient listées, et suivies d’une mention « etc. », ce qui signifie que l’occupant peut aussi se lancer sur des activités similaires sans avoir besoin de l’accord préalable du bailleur. De plus, on peut ajouter des « activités incluses », ainsi que des activités accessoires.
En revanche, si le locataire ne respecte pas la destination fixée, le bailleur peut annuler purement et simplement le bail, ou refuser son renouvellement sans verser d’indemnisation compensatoire.
La déspécialisation pour modifier la destination d’un local professionnel
En cas de déspécialisation partielle, vous pouvez ajouter à l’activité autorisée du bail commercial initialement prévue d’autres possibilités, qui peuvent être liées ou complémentaires. En revanche, si vous souhaitez transformer complètement le fonds de commerce, cela est possible, mais on parle dans ce cas d’une déspécialisation plénière.
Bien évidemment, l’activité doit être compatible avec l’ensemble immobilier et ses caractéristiques. La déspécialisation, si elle est à l’initiative du locataire, implique de demander une autorisation au bailleur. Le locataire doit ainsi lui faire parvenir sa demande de déspécialisation par courrier recommandé avec accusé de réception ou via un acte rédigé par un commissaire de justice. À partir de la réception dudit courrier, le propriétaire dispose de deux mois pour donner son accord ou son refus d’ajouter une activité autorisée au bail commercial. Faute de réponse du bailleur dans le délai imparti, la demande sera considérée comme automatiquement acceptée.
À noter que le propriétaire ne peut refuser d’ajouter une activité autorisée au bail commercial que si cette dernière n’est pas connexe (en rapport avec l’activité principale) ou complémentaire (qui permet d’améliorer la qualité de service de l’activité principale) des activités déjà exercées dans le bail commercial. Ainsi, si le bailleur refuse, il doit justifier sa décision et montrer dans quelle mesure une ou plusieurs condition(s) de la déspécialisation n’est / ne sont pas respecté(e)s. Le locataire peut ensuite saisir le tribunal, et ce dernier est en mesure d’accepter ou non une transformation des fonds, au regard du Code de commerce.
Enfin, le bailleur ne peut décider unilatéralement d’augmenter le loyer du fonds de commerce en raison de l’ajout d’une activité autorisée supplémentaire au bail commercial à ce qui était prévu lors de la signature du bail. Cependant, s’il estime que la déspécialisation a entraîné une modification de la valeur de son bien immobilier, ou qu’il a engagé des travaux pour la rendre possible, il pourra le faire valoir lors de la prochaine révision triennale du loyer.