Présente dans le contrat de location, la clause résolutoire en bail commercial, permet au bailleur de résilier le contrat à tout moment, en cas de manquement du locataire. À visée punitive à l’égard de ce dernier, ce mécanisme de sanction est encadré par l’article L145-41 du Code de Commerce.
Les défaillances ciblées par la clause résolutoire
Lorsque la clause résolutoire est présente dans le contrat, elle peut sanctionner les manquements du locataire à ses obligations contractuelles. Par exemple, cela vise les impayés du loyer ou des charges locatives, la dégradation des locaux ou encore le non-respect des dispositions du bail commercial (comme l’utilisation du bien à d’autres fins que celles prévues).
Contraignante pour le locataire, la clause résolutoire protège le bailleur de toute défaillance. Si elle ne figure pas dans le bail commercial, le propriétaire pourra saisir le tribunal, via une résolution judiciaire, pour pouvoir mettre un terme au contrat.
Ses conditions d’application dans le bail commercial
Étroitement encadrée par la loi, la clause résolutoire en bail commercial ne peut être actionnée qu’en respectant ces conditions :
- Le locataire doit avoir failli sur une ou plusieurs obligations contractuelles ;
- Le manquement concerné est expressément mentionné dans la clause ;
- Le bailleur n’a pas renoncé à bénéficier de son application (que ce soit tacitement ou par écrit) ;
- La clause est invoquée, de bonne foi, par le propriétaire du local ;
- Le commandement de payer est resté infructueux, un mois après sa signification par un commissaire de justice.
Notez que la mauvaise foi du propriétaire peut suffire à entraîner l’échec de la mise en œuvre de la clause résolutoire, dans le bail commercial. Elle est avérée lorsque le bailleur réclame des sommes indues ou sollicite l’accomplissement de travaux, dans un délai impossible à respecter.