Le droit au renouvellement du bail commercial est un dispositif d’ordre public qui contraint le propriétaire du bien à garantir une certaine stabilité aux fonds de commerce exploité. Différent de la tacite prolongation, il impose au locataire de satisfaire 3 conditions pour pouvoir en bénéficier. Explications.
Quelle est la différence entre le droit au renouvellement et la tacite prolongation ?
Lorsque le bailleur et le locataire d’un local commercial ne se manifestent pas au terme d’un bail, celui-ci bénéficie automatiquement d’une tacite prolongation dans les conditions habituelles. Ici, ni le loyer ni les charges ne changent.
Avec un droit au renouvellement, les deux parties signent un nouveau contrat lorsque le précédent est arrivé à expiration. À cette occasion, il est possible d’y modifier certains éléments du bail commercial.
Quelles conditions le locataire doit-il respecter ?
Le droit au renouvellement ne s’exerce qu’à la fin du bail précédent, mais il exige aussi que le locataire soit :
- Propriétaire de son fonds de commerce ;
- Immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour un commerçant ou au Registre National des Entreprises (RNE) pour un artisan ;
- Exploitant, de manière effective, du local à des fins commerciales au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.
Comment appliquer le droit au renouvellement ?
Si le locataire réunit toutes les conditions requises, il peut adresser sa demande de droit au renouvellement au propriétaire du bien, dans les 6 mois avant l’expiration du bail précédent par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce dernier disposera de 3 mois pour y répondre.
À noter que le bailleur peut refuser le droit au renouvellement s’il dispose d’un motifs grave et légitime comme la non-exploitation du fonds de commerce, le non-paiement du loyer ou encore l’aggravation de la vétusté du local.