Lors de la signature de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les deux parties. Sans clause de révision du loyer, appelée « clause d’échelle mobile », son montant restera identique pendant 3 ans. Explications.
La révision du loyer triennale
Transmise par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée, avec accusé de réception LRAR, la révision du loyer triennale peut intervenir dans un délai de 3 ans, après l’entrée du locataire dans les locaux, au renouvellement du bail commercial précédent ou lors de la prise d’effet de la précédente révision.
Si elle peut être réclamée aussi bien par le locataire que par le bailleur, elle est souvent initiée par ce dernier pour permettre une augmentation du loyer. Cette révision légale est plafonnée et ne peut dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou celui des loyers des activités tertiaires (ILAT). Toutefois, il existe des cas de déplafonnement, pour lesquels le nouveau montant du loyer pourra refléter la valeur locative des locaux.
La clause d’échelle mobile dans le bail commercial
Le bail commercial peut aussi mentionner une clause d’échelle mobile, qui entraîne la révision du loyer selon une certaine périodicité et selon un indice de référence, indiqué dans le contrat. Généralement, il s’agit de l’ILC, de l’ILAT ou de l’ICC (indice du coût de construction).
Automatique, cette révision du loyer, à la hausse comme à la baisse, ne réclame aucune démarche administrative. Rétroactive, elle peut même encourager l’une des deux parties à réclamer ou rembourser un trop-perçu de loyer sur les 5 dernières années. À noter qu’avec la loi Pinel du 18 juin 2014, la variation du montant ne peut dépasser 10 % du loyer précédemment acquitté.
Enfin, si le jeu de la clause d’échelle mobile entraîne une augmentation ou une diminution du loyer de 25%, par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle, l’une des deux parties peut réclamer une révision du loyer immédiate, à la valeur locative.