Vous êtes propriétaire d’un local commercial loué que vous souhaitez vendre ? L’un des premiers détails à vérifier est la présence ou non dans le contrat de bail commercial d’un pacte de préférence. Cette clause, qui peut ne jamais s’appliquer si vous ne vendez pas votre bien ou que le locataire y renonce, impose au propriétaire qui souhaite vendre son bien d’en informer le bénéficiaire en premier, et de lui donner la priorité dans le cas où plusieurs offres lui parviendraient. Un pacte de préférence peut exister dans un contrat de bail commercial, mais il n’est pas obligatoire. Par ailleurs, il est possible d’en signer un dans d’autres situations, si vous souhaitez racheter la parcelle de votre voisin par exemple.
Le pacte de préférence dans le bail commercial
Le pacte de préférence est défini par l’article 1123 du Code civil comme étant « un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Autrement dit, si le propriétaire à l’intention de vendre son local, il a pour obligation de le proposer en priorité au locataire actuel. Le locataire, de son côté, n’a nullement l’obligation d’acheter effectivement le local. Au moment de certifier l’acte de vente, le notaire qui a connaissance de l’existence d’un pacte de préférence doit s’assurer que son bénéficiaire a bien été mis au courant de l’opération et, le cas échéant, peut annuler la vente. Le propriétaire qui signe donc un tel avant-contrat consent à une restriction de ses droits quant à sa propriété.
Les cas d’application du pacte ont connu quelques modifications au cours du temps. C’est notamment depuis 2007 que la Cour de cassation a précisé les cas d’application du pacte de préférence. En effet, il peut depuis s’agir d’une clause indiquant que le locataire a pour obligation de donner la priorité à son propriétaire lors d’une cession de son bail commercial, seul ou en même temps que son fonds de commerce.
Les conditions de validité d’un pacte de préférence
Le pacte de préférence est un contrat et donc, en tant que tel, il doit respecter un certain nombre de conditions pour pouvoir être valide dans le cas où il venait à être contesté. Ces conditions sont le consentement éclairé des deux signataires, leur capacité de contracter et la licéité du contenu du contrat.
En revanche, ses conditions de rédaction et de niveau d’exigence sont assez souples. Par exemple, le pacte de préférence n’est pas tenu de préciser par avance le prix de vente qui sera appliqué si le pacte devait être appliqué, mais il en a la liberté. Par ailleurs, la durée de cet engagement n’a pas besoin d’y être précisée. Mais un arrêt de la Cour de cassation a estimé que, même si cette durée n’était pas précisée, un tel contrat ne pouvait engager son signataire pour plus de 20 ans. Enfin, si une promesse ou un acte de vente pour un bien immobilier doivent faire l’objet d’une publicité, le pacte de préférence n’est pas tenu de respecter une telle exigence.
Les sanctions en cas de non-respect du pacte de préférence
La violation du pacte de préférence intervient lors du non-respect de certaines conditions lors de la vente du local commercial. Dans le cas où la clause n’a pas été respecté par le propriétaire, le locataire peut faire prévaloir son droit de différentes manières :
- En demandant des dommages et intérêts en guise de dédommagement,
- Il peut également demander la nullité de l’action de vente avec un tiers, dés lors que le tires acquéreur avait connaissance de ce pacte de préférence
- Demander à substituer le tiers acquéreur par sa personne dans le contrat de vente. Cette action sera alors soumise à l’appréciation des juges.
On notera également que depuis la loi Pinel, le locataire bénéficie des avantages du pacte de préférence, qu’il soit présent dans le bail commercial ou non.
Nous avons ici abordé brièvement les aspects du pacte de préférence et les sanctions relatives à sa violation. Cependant, il faut garder à l’esprit que de nombreux autres aléas peuvent perturber la bonne application de cette clause. Un des exemples possibles est le non-renouvellement du bail commercial par le propriétaire. Le bailleur conserve alors son droit de préférence et peut continuer de résider dans le local à condition que l’indemnité d’éviction n’ai pas été payé par le propriétaire.